小規模宅地等の特例のうち貸付事業用宅地等について

小規模宅地等の特例ってご存知ですか？

そうです。その中でも、今日は、不動産貸付事業用の宅地について、簡単に説明しましょう。

この場合は、例えば、お亡くなりになった方が所有されていた土地の上に建物（例えばアパート）を建てて、それを他人に貸付しているような場合のことです。

相続税の計算をする際、減額することができる場合があるということです。他に事業をしていた土地があるとか、住んでいた土地があるとかいった場合（そちらを優先して使う場合もある）を除き、200平方メートルまで、５０％、土地の価額を減額できるという制度です。

あの話は、この話と一部関係している場合もありますが、ほんの一部分です。あの話は、いつか、させていただくとして、今日は、小規模宅地等の貸付事業用宅地等について説明したいと思います。

例えば、Aさん（保有資産が、自己所有土地（相続税自用地評価額4000万円の上に居住用アパート（固定資産税評価額500万円）を建てており、その他、銀行預金が5000万円あった。）がお亡くなりになった。生前贈与財産、葬式費用などなく単純化して考えてみましょう。（土地は、借地権割合70％にあるものとします。）

Aさんの相続人は、１人で子供Bさんがいるとします。Bさんが、すべての財産（アパートの建物および土地及び銀行預金）を相続財産として取得した。この場合の、相続税の計算はどうなると思いますか？

この場合、相続人がお一人なので、相続税の非課税額が3000万円+600万円で、3600万円です。

まず、建物ですが、一般的に貸し付けている建物は、相続税評価額は、500万円X（1－30％）＝350万円となります。また、土地についても、4000万円X（１－70%X30%）＝3160万円となります。これは、小規模宅地等とは、関係なく、建物をたてて、それを他人に家賃をとって、貸し付けている場合には、制約を受けているということで、まず評価が下がります。

そうです。だから、宣伝で相続税対策として、アパートを建てましょうという宣伝文句が、よくありますよね。でも、建物を建てるのにお金を払わなければならないし、銀行借り入れをしたら、債務控除で相続税は、減るけど、将来にわたって、利息を払わなけれならないし、・・。相続税対策が、必ずしも、トータルで考えてプラスかどうかは、わかりませんね。今日は、この話ではないので、これくらいにしておいて、本題の方に移っていきますね。

そうです。この場合、Aさんの子Bさんが、アパートの貸付を続けていくことが前提で、3160万円として、評価された土地が、200平方メートルまでなら、50％に下げられるということです。例えば、土地が120平方メートルなら、3160万円X50％＝1580万円にできるということです。

単純化して考えているのですが、建物350万円+土地1580万円+銀行預金5000万円－非課税枠3600万円=3330万円に相続税がかかります。この場合、3330万円X0.15－50万円=450万円となります。

そうです。不動産貸付の場合は、規模が小さい場合など３年以上前から、行われていなければならない（所得税申告書の提出により証明されます）など、要件がある点についても注意が必要です。また、これは、令和２年中の法律を前提としております。